השקעות נדל"ן בארה"ב - בחינת גורמים המשפיעים על השגת רווח עודף
 
*

הכסף לא גדל על העצים. מסתבר שזה נכון גם לעצים שמעבר לים . במילים אחרות השגת תשואה גבוהה מהשקעת נדל"ן ללא חקר מעמיק והשקעת משאבים בניהול ותכנון ההשקעה הינה כמעט משימה בלתי אפשרית. אז איך בכל זאת משקיעי נדל"ן מפיקים תשואות עודפות מהשקעה בנדל"ן בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות? ומה עושים אחרת משקיעים המרוויחים הרבה יותר ממשקיעים דומים הפועלים באותו תקציב ובאותו אזור?

במאמר זה אסקור מספר פרמטרים וכלים אשר להם השפעה מהותית על סיכויי ההצלחה בהשקעה שכזו וכן אציג מקרי אמת (Case Study) להדגמת הנאמר, כן.. גם את הסיפור של המשקיע שקנה בדולר מה ששווה היום חמישה מיליון...

לוקיישן, לוקיישן ואני אוסיף "ליד לוקיישן".. 

גם אדם "מהרחוב "שאין לו כל ידע בהשקעות נדל"ן מכיר את ביטוי ה"לוקיישן לוקיישן" המפורסם ואת חשיבות המיקום של הנכס. אז מהי התשואה העודפת שניתן להשיג בנדל"ן בהשוואה למשקיע ללא ידע? משקיע ללא ידע יתפתה לעיתים לרכוש במיטב כספו (או חובותיו) באזור לוקיישן טוב ויקר . אני לעומת זאת מציע מבחינת אסטרטגיה להשגת תשואה עודפת לחפש את ה "ליד . "למה זה דומה? בשוק ההון הסיכוי לרווחים הגבוהים ביותר הינו בהשקעה בחברות אשר עדיין לא הפכו להיות "להיט" בקרב המשקיעים אולם מציגות קו של גידול ברווחים ובנתח השוק של המוצר או השרות. קיים סיכוי גבוה כי התשואה מחברות אלה תהיה גבוהה בהרבה בגלל אפקט הגידול מנקודת שפל לנקודת "כוכב". הדבר עובד באופן דומה בהשקעה בנדל"ן (בארה"ב, בארץ וכנראה שגם בעוד יעדים).
התשואות הטובות ביותר יושגו לכן במקומות ה Upcoming או "צפי התקדמות" . מדובר לרוב במיקום אשר מצבו הנוכחי אינו "כוכב" ולעיתים מדובר על מיקום הנחשב ממש בתחתית.

למכרה הזהב הזה קראו פעם "גיהינום" 

אחד ממקרי הדוגמה הטובים ביותר לאסטרטגיית ה "רכישה ליד לוקיישן" הינה שכונת הארלם בניו יורק. ההיסטוריה של לוקיישן זה, למרות מה שמקובל לחשוב, אינה חד כיוונית, דהיינו לא מדובר רק בעלייה אחת מנקודת שפל לנקודה עילית אלא היו אף תקופות בעבר הרחוק שהארלם נחשבה שכונה טובה. למרות זאת כולם זוכרים, כמובן, את העשורים האחרונים בהם בחלק מהזמן נחשבה שכונה זו אחד המקומות המסוכנים בארצות הברית ובעולם בכלל . המצב בשנות השישים עד שנות התשעים היה גרוע בצורה כזו שהיה ידוע שאפילו נציגי החוק (כן, משטרת ניו יורק ה ״מפוארת״ ולא רק היא) לא העזו להיכנס ולהשליט סדר. האבסורד הנדלני היה שרק מרחק נסיעת רכבת תחתית של דקות בודדות הפריד בין הארלם לאזור הנדלן היקר בעולם אז וגם היום, דרום ומרכז מנהטן (למי שאינו יודע, גם הארלם בעצמה שייכת לרובע מנהטן, והיא ממוקמת בחלק הצפוני שלו). גם בתקופת השפל, מבנים איכותיים עדיין נותרו על תילם בהארלם מתקופות העבר הטובות יותר. מבנים ללא דורש. שהרי מי יהיה מוכן לשלם משהו על נדלן ב״גיהנום״ ? התיעוד של העסקאות מציג גם מצבים שעירית ניו יורק הציעה מבנים שלמים במחיר סמלי של דולר אחד למי שרק יעשה טובה ויקבל בעלות. עכשיו תחזיקו חזק. לפי אותו תיעוד של המשך ההיסטוריה הנדלנית ב"גיהינום" שלנו, ערך אותם מבני דולר אחד הינו היום.. אפילו 5 מיליון דולר ! מובן שאין לעירייה כל זכות לדרוש הפרשים על עסקה שנעשתה כדין בשנות השמונים והתשעים. מובן שלא כל הרוכשים זכו בנכסי דולר והיו גם כאלה ששילמו כמה אלפים בודדים בזמנו. מה הוביל את אותם משקיעים הארלם? אני קורה לזה האבסורד הנדלני. אני מציע שיטה מהירה לאסטרטגיית מיקום טובה. המיקום עשוי להיות הלהיט הבא אם יכול באסטרטגיית ה "ליד" שהסברתי להיות מתואר במשפט המתחיל ב "לא ייתכן". ובמקרה שלנו: לא ייתכן שלצמיתות ערך נכסים בסמוך לאזור היקר בעולם יהיה דולר אחד !

הגורם לסיפור עם הסוף הטוב ) ולא מעט משקיעים שהפיקו מיליוני דולרים של רווח כמעט ללא מאמץ) משויך לרוב לאיש אחד: ראש העיר המיתולוגי רודולף ג׳וליאני. מבלי להפחית מתרומתו הרבה של איש רב פעלים זה, רבים אינם מכירים את המנוע הכלכלי שהיה הגורם המניע ל"ניקוי" ניו יורק וכמובן שיקום שכונות העוני כדוגמת הארלם. מאחורי הכלאים הגורם המשפיע לתמורות הרבות בעיר היה כניסתה של אימפריית הבידור הענקית דיסני לניו יורק. כשגורם בעל הון עתק נכנס הוא יכול להיכנס עם דרישות. דיסני דרשו ניקוי יסודי. דרשו וקיבלו. האינטרס של דיסני היה להפוך את העיר לבטוחה הרבה יותר ואז יגדלו הסיכויים להצלחת מיזם תיאטראות ברודווי שלהם. ואכן מאז, התיאטראות הינם אחד מסמלי ההצלחה של העיר ומכונת מזומנים משומנת היטב של דיסני, כי מי מאיתנו יטוס לניו יורק ולא יבדוק רכישת כרטיסים לברודווי ?

אז כיצד נוכל אנו לאתר את הארלם הבאה? כיצד נבצע איתור טוב של מקומות Upcoming הנמצאים "ליד"? התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית ויש גורמים רבים המשפעים. בכל הקשור לארה"ב על המשקיע לבצע (או שיבצעו בשבילו) חקר מקצועי לבחינת הפרמטרים לקבלת צפי טוב (למרות שלא ניתן לקבל ודאות מלאה) על אזור העשוי או שאינו עשוי להביא השאת ערך למשקיע.
בנוסף, כדי ליצור ערך מוסף ותשואה עודפת מזו של משקיע ממוצע אחר, חובה על המשקיע להשתמש בכל הכלים הטכנולוגיים המקנים יתרון תחרותי . היתרון העיקרי הינו בקבלת מידע שווה ערך להחלטות השקעה וכלים המאפשרים לקבל החלטות נכונות יותר בעזרת חישובים וניתוח מידע. כמו כן ניתן להפיק ערך רב מאיסוף וניתוח ידיעות חדשותיות הקשורות לאזור. ובהקשר לניו יורק אני מציע בימים אלה למשקיעים לשקול את צעדיהם בעקבות ההודעה של חברת אמזון כי החליטה לפצל את הקמת המטה השני שלה. אחד משני המקומות שנבחרו הינו לונג איילנד שבניו יורק. אמזון מצהירה כי נפח ההשקעה שלה יהיה כחמישה מיליארד דולר ותציע כ 25,000 מקומות עבודה בשכר ממוצע שנתי של 100,000$ לעובד. עוד לפני פרסום הידיעה אני עוסק בין היתר בבדיקת אזורים ואתרים העשויים להיות מושפעים מהביקוש האדיר שעשוי להיווצר עם הכניסה של אמזון.

נקודה חשובה המדגימה את חשיבות החקר ואת הכיוונים הרבים מהם אנו "שואבים" מידע ניתן לראות במחקר חדש של אוניברסיטת האוורד (Harvard Business School) המראה את ההשפעה של מיקום סניפים של רשת בתי הקפה "סטארבקס" על ערך הנדל"ן הסמוך לריח הארומה... המחקר מתחקה אחר תופעת ה gentrification (שינויי בגיל ומצב סוציו אקונומי של האוכלוסיה וכתוצאה מכך שינויי מחירים, לרוב כלפיי מעלה) ורואה קשר בין מיקום סניפי סטארבקס לקיומו של gentrification. החוקרים השתמשו באתר הפופולארי YELP על מנת לאתר את מיקום הסניפים ולאחר מכן השתמשו בכלים לבחינת ערך נכסי הנדל"ן (ממש כמו אלה ששיתפתי עם הקוראים בנספח א' להלן). החוקר, פרופ' אדוארד גלזר, הדגיש כי עליית מחירי הנדל"ן בסמיכות לסטארבקס אינה נובעת מהפתיחה הפיזית של הסניף אלא מזה שעצם ההחלטה של הנהלת סטארבקס על פתיחת הסניף במיקום הספציפי מצביעה על נוכחות של אוכלוסיה אמידה באזור הסניף. או לפי דבריו: "נוכחות סטארבקס חשובה הרבה פחות מהעובדה האם הקהילה באזור הינה צרכנית סטארבקס". החוקרים אף הדגישו שמשתנה זה הינו אחד מיני רבים המצביעים על היתכנות תופעת ה gentrification בסמוך לסניף. Gentrification, לפי החוקרים, קשור באופן הדוק לגידול במספר העסקים מסוג: מכולות/ סופרים עירוניים קטנים, בתי קפה, מסעדות ובארים.

במחקר שערכתי על שכונת Fishtown המצויה בפילדלפיה, בה יש לי פעילות נדל"ן, מצאתי ממצאים דומים. פישטאון מצויה בפילדלפיה בסמוך למרכז העיר אולם משך תקופה ארוכה נחשבה לשכונה "נחותה" עם מחירי נדל"ן נמוכים. "פיצוץ האוכלוסין" במרכז העיר הוביל להתרחבות אזורי הביקוש בעיר, אולם לא חסרו הרמזים שהראו את הכיוון ב Fishtown. בין היתר, כניסת עסקים (ולאו דווקא סטארבקס) המאפיינים צרכנים מהדור החדש, עובדי צווארון לבן, בוגרי אוניברסיטאות, במקום אנשים מבוגרים לא משכילים וקשיי יום. משקיעים בעבר שפעלו לפי חקר דומה הפיקו רווחים נאים מאוד. ניקח לדוגמה את הנכס : 1242-44 E Susquehanna Ave # 2, Philadelphia, PA 19125. היסטוריית המחירים של נכס זה מראה שהוא נמכר ב 2007 ב 9,352$ ואילו במאי 2018 אותו נכס נמכר ב $850,000 וכן, אין פה שגיאות הדפסה של כמות האפסים (יש קישור למציאת היסטוריית מחירים של נכסים בין הכלים שבנספח א' להלן).

ראינו שמידע טוב והצלבתו ממספר גורמים מהווים גורם מכריע בהצלחת השקעות נדל"ן. בהמשך אסקור מספר אתרים וכלים מומלצים אולם כבר כעת יוכלו הקוראים לקבל את "החבילה כולה" אליהם לכל מכשיר ללא מאמץ או הכנסה ידנית של מועדפים. לשם קבלת כל הקישורים (למחשב ולמובייל) שאני משתף, במספר לחיצות פשוטות ללא הקלדה, יש לבצע את הפעולות המתוארות בנספח א' בהמשך.

כאמור, הדרך להצלחה מחייבת סטאז' במשימות בילוש.. מזל שהאינטרנט מציע לנו מגוון כלים לא דל כלל! אסקור לנוחיותכם מספר דוגמאות.

באתר Usa.com יש מידע מקיף מבוסס על איזור נדלנ"י ע"פ המיקוד (Zip Code)
באתר זה נוכל לקבל מידע מקיף שיעזור לנו להכיר טוב יותר אזור מועמד להשקעה. בין יתר פריטי המידע נוכל לראות את ההכנסה של תושבי אזור הקוד בהשוואה למדינה בה מצוי הזיפ הזה ולארה"ב בכללותה, סוגי עיסוק, גודל האוכלוסייה ואחוז השינוי במהלך השנים (גידול או קיטון), חלוקת האוכלוסייה לפי גזע (למרות החוקים למניעת אפליה גזעית, עדיין מקובל מאוד בארה"ב לפרסם נתונים ומחקרים על אזורים בחלוקה לפי גזע התושבים), חינוך והשכלה וכמובן ערך הבתים בממוצע והשינויים בערכים אלה. ולכל אלה, כמוני, הרואים באפליה גזעית עניין פסול, אין אנו יכולים להתעלם ממה שאחרים מחשיבים בהשפעת גזע התושבים על ערך הנדל"ן ובעיקר לשינוי במאפיין זה לו יש השפעה ניכרת על ערך הנדל"ן. הארלם שהוזכרה קודם כ "דוגמת זהב" מאופיינת בשנים האחרונות בעלייה דרסטית במספר הלבנים הגרים בשכונה למרות שעדיין רוב השכונה מאוכלסת בשחורים , אפרו אמריקאים.

האתר Zillow.com הינו לוח נדל"ן פופולארי מאוד. הערך הרב למשקיעים הינו במידע המתווסף לרוב הנכסים ובעיקר ה " Price / Tax History" – היסטוריית המחירים והמיסים. אנו רוצים לנצל לטובתנו את השקיפות הרבה בעולם הנדל"ן האמריקאי והדובדבן שבקצפת זה גילוי כמעט מלא של היסטוריית המחירים והמיסים שגבתה הרשות של הנכס הנבדק. אני מרגיש חמיצות בחושבי על אלפי הישראלים שכשלו בעסקאות נדל"ן בארה"ב רק משום שפסחו על בדיקת היסטוריה חשובה זו. בחלק מעסקות הנפל הציעו לישראלים לרכוש בתים הרוסים בעשרות אלפי דולרים עם ה"פיתוי" של תשואה מובטחת או שכירות מובטחת. בכתבה שפרסמתי בעבר בערוץ הנדל"ן "אולי יעניין אותך.." בכלכליסט (המאמר המקורי מצוי בכתובת האינטרנט: http://hedgefund.org.il/details.aspx?Id=11 ) הראתי את החישוב. להלן תקציר הדברים. הצגתי תרחיש של משקיע הרוכש מחברת "שכירות מובטחת", המציגה תשואה מובטחת כזו או אחרת, נכס ב 60,000$ בארה"ב כאשר מובטחים לו דמי שכירות של 700$ לשלוש שנים בכל מקרה.
לפי הקירוב הגס המשקיע יקבל במשך כל התקופה : 700$*12 חודשים*3 שנים = 25,200$ (שימו נא לב שהדוגמה שלי מציגה חברה "משלמת" ולא עוקץ של היעלמות הכסף מנקודה אפס). יש לזכור שהסכום האמיתי נמוך מזה ע"פ עיקרון חישוב "ערך נוכחי", אבל עשינו קירוב לשם הפשטות.
בסיום התקופה המשקיע שלנו שילם 60,000$ וקיבל "חזרה" 25,200$. כעת מצפה ידינו המשקיע שיוכל למכור את הנכס שלו או לפחות להמשיך להפיק הכנסה של 700$ כמו שהשיגה לו חברת "השכירות המובטחת" הדמיונית שלנו. בנקודה זו בבדיקה שיעשה מיודענו, יש סבירות גבוהה שיגלה שהנכס שלו לא שווה אפילו 10,000$. המשקיע לא יכול לתבוע את "השכירות המובטחת". הם עמדו בחוזה שלהם ושילמו לו את השכירות בזמן. אגלה לכם סוד קטן. הם שילמו למרות שיש סיכוי גדול ששום שוכר לא היה בנכס. מי שבעצם שילם את השכירות למשקיע שלנו זה הוא בעצמו לפי החישוב הזה:
בתרחיש זה חב' "השכירות המובטחת" מוכרת לו נכס הרוס (אין בעיה להשיג נכסים כאלה בארה"ב) שהם קנו בסביבות 10,000$ או פחות (יש נכסים הרוסים הניתנים אף חינם). הם מכרו לו אותו במחיר $60,000 ומשלשלים לכיסם מיד 50,000$, על חשבונו של המשקיע המפורסם שלנו, כמובן. סכום רווח דמיוני זה מספיק אפילו לשלם לו שכירות מצטברת של 25,200$ (אפילו אם לא נתחשב בזה שמשלמים בעצם פחות בגלל ערך הזמן של הכסף) ועדיין הם "אכלו" לו 34,800$. אוייש.. לא רק היה רואה את החישוב הזה קודם..
ניתן לקבל ממני (חינם, כמובן) את רשימת האתרים המלאה ישירות לשולחן העבודה בעזרת שימוש בכלי לפי נספח א' להלן.
 
נספח א' – שימוש בכלי אינטרנטי לקבלת סט קישורים לחקר השקעות נדל"ן ארה"ב

על מנת לקבל לכל מכשיר (מחשב, סלולרי, טאבלט וכו) את הרשימה וכן להמשיך ולנהל את הידע והמקורות מהאינטרנט ניתן להשתמש חינם באתר להעברת ידע שפיתחתי לצורך זה.
השלבים הינם: כניסה ל g1948.com -> לחיצה על "התחבר לקישורים אישיים" -> לחיצה על הטאב "רישום משתמש חדש" -> הכנסת הנתונים לטופס הרישום -> הירשם -> לחיצה על "שיתוף וניהול ראשי" -> לחיצה על "חיפוש משתפי קישורים (מסטרים)" -> לחיצה על "חפש" (מבלי לשים כלום בתיבת החיפוש) -> בתוצאות לדפדף עד שמוצאים את משתף הקישורים " (או ללחוץ למטה על הקישור 5 למעבר לעמוד החמישי ושם ימצא משתף זה) -> לחיצה על "נדלן_ארהב_ערן_רון" -> לענות "כן"/ לאשר OK לשאלה אם רוצים לעקוב אחר "נדלן_ארהב_ערן_רון" – לחיצה על "חזור לדף הבית" -> למסך הקישורים הגרפיים של הפורטל יתווספו כל הקישורים ששיתפתי (בהמשך יתווספו גם אלה שאשתף בעתיד!) השימושיים למשקיעי נדל"ן ארה"ב ובכלל.